Le démembrement de propriété fait partie des montages patrimoniaux encore méconnus certes, et qui est pourtant extrêmement intéressant du point de vue transmission de patrimoine. Il est le plus souvent utilisé dans le cas où le propriétaire souhaite encore continuer à occuper le bien jusqu’à son décès.
Le propriétaire devient usufruitier
Lorsque le démembrement est exécuté, la pleine propriété disparaît et donne lieu à la jouissance de l’usufruit et de la nue-propriété par deux individus distincts. Le propriétaire devient usufruitier, c’est-à-dire qu’il cesse de disposer du bien mais qu’il en a encore le droit d’usage. Il peut le mettre en location s’il souhaite encaisser des revenus locatifs. Il jouira alors de ces droits jusqu’à son décès : on dit que le démembrement est viager. Une fois cette échéance atteinte, l’usufruit cesse d’être en vigueur pour faire à nouveau place à la pleine propriété, laquelle reviendra à ce moment-là aux enfants héritiers. Les explications ci-après.
Les héritiers réservataires sont les nus-propriétaires
Pour en revenir au démembrement, lorsque le propriétaire devient l’usufruitier, il fait don de la nue-propriété à ses enfants héritiers. Le transfert de ladite nue-propriété se fait donc entre vifs. Ainsi, en acquérant la nue-propriété, les enfants ont le droit de disposer du bien, c’est-à-dire qu’ils en détiennent les murs. La revente ou la cession ne peut toutefois se faire sans l’autorisation de l’usufruitier.
Les avantages du démembrement pour les enfants
Les enfants nus-propriétaires ont déjà la garantie de posséder le bien avant même le décès de leur parent donateur. Il s’agit donc d’un double montage patrimonial : le démembrement d’une part et la donation d’autre part. Ce qui donne lieu à de multiples avantages pour les enfants :
- en ce qui concerne les droits de donation : ils seront diminués de l’abattement de 100 000 euros par enfant dans la mesure où la transmission se fait en ligne directe
- en ce qui concerne la valeur du bien : elle est calculée à partir de l’âge de l’usufruitier. Si le démembrement a donc été réalisé tôt c’est-à-dire à un jeune âge de l’usufruitier, la valeur de la nue-propriété est amoindrie, voire dérisoire puisqu’elle peut être estimée à seulement 10% de la valeur en pleine propriété.
- les nus-propriétaires sont exonérés d’impôt sur la fortune, qui est supporté par le parent usufruitier.
- au moment de la succession, c’est-à-dire lorsque l’usufruitier décède, les enfants nus-propriétaires retrouvent automatiquement la pleine propriété du bien sans qu’ils aient à payer un quelconque droit de succession.
Pour l’usufruitier quant à lui, il ne fait pas don de la pleine propriété, cas dans lequel il se sépare définitivement du bien dès signature de l’acte. Dans ce cas, il doit disposer d’un autre immobilier disponible à occuper à titre de résidence principale.
Ainsi, le montage du démembrement convient à ceux qui ne possèdent qu’un seul bien et dont ils souhaitent préparer la transmission à l’avance, puisque seule la nue-propriété est cédée de leur vivant.
Le démembrement post-succession
Il existe également un autre type de démembrement : celui qui a lieu après la succession. Ce montage patrimonial n’est pas aussi intéressant que celui réalisé entre vifs, et il est imposé par la loi dans le cas où les héritiers et le conjoint survivant ne souhaitent pas partager le bien suivant leur part en pleine propriété. En effet, la loi impose que le conjoint survivant devienne l’usufruitier, et les enfants les nus-propriétaires. Ces derniers ne pourront donc entrer en possession de la pleine propriété du bien qu’après le décès du conjoint usufruitier.
Pour résumer, la décision revient au propriétaire du bien selon ses volontés : celui d’avantager les enfants (démembrement viager et donation de la nue-propriété) ou de privilégier le conjoint survivant (démembrement post-succession).
