Quelle serait la meilleure stratégie pour réussir pleinement votre investissement Pinel ? Telle est la question que de nombreux investisseurs se posent afin de profiter de tous les atouts de l’immobilier couplés à la possibilité de défiscaliser, tout en tablant sur un rendement honorable. Dans cet article, nous vous livrons des éléments de réponse qui vous guideront dans votre plan d’action pour ficeler solidement votre projet et en tirer le maximum de profit.
Comparer les prix sur le marché et vérifier le taux de marge du promoteur
Avant tout, sachez que le prix d’un bien Pinel est plus élevé que celui d’un logement classique. Vous ferez en effet son acquisition auprès d’un promoteur immobilier, car vous n’aurez plus la possibilité de faire construire un logement individuel - devenu non éligible depuis 2021. Rappelons en effet que seuls les logements collectifs répondent aux exigences de la loi, et vous n’aurez, pour cela, d’autre choix que de vous tourner vers le promoteur.
Vérifiez cependant que même si ces prix sont majorés, ceux-ci ne doivent pas dépasser un certain seuil en considérant le taux de marge du promoteur, qui se situe, en principe, entre 8% et 10% du chiffre d’affaires de l’opération. Notez également que les négociations sont toujours possibles, sachant qu'un bien Pinel exagérément onéreux pourrait lourdement impacter votre rentabilité finale.
Réalisez votre montage financier
Avant tout, retenez les plafonds fixés par la loi : votre assiette de défiscalisation ne doit pas excéder 5 500 euros/m² ou 300 000 euros d’investissement par an. Cela veut dire que si votre acquisition dépasse ces seuils, le montant excédentaire ne sera pas pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt. Les loyers seront également définis en tenant compte des plafonds par zone, ainsi que celui des ressources du locataire.
Mettez à la lumière votre situation fiscale ainsi que vos ressources financières afin de dégager, d’une part, le montant total que vous allez injecter dans le financement du bien, et votre capacité d'endettement ou votre effort d’épargne par rapport au financement à crédit.
Renseignez-vous sur le taux des banques et gardez en tête que ceux-ci ne doivent pas excéder votre taux de rendement. Toujours est-il que les intérêts bancaires sont déductibles de votre impôt sur le revenu.
D’où la nécessité de simuler et de dégager le montant de votre défiscalisation, puisque c’est l’objectif principal d’un investissement Pinel. Les taux applicables pour 2023 sont de 10.5%, 15% et 17.5%, pour une durée d’engagement de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Vous déterminerez ensuite les mensualités en tenant compte de tous ces paramètres, de même que la durée de votre prêt. Vous pouvez la faire coïncider avec la durée de votre engagement Pinel.
Prévoyez de dégager de la plus-value à la revente
Assurez-vous également que vous dégagez de la plus-value au moment où vous revendez votre logement. Pour cela, songez à acquérir votre bien dans une ville à forte tension locative certes, mais dont les biens Pinel sont encore rares. En effet, les propriétaires d’appartements Pinel d’un même logement collectif sortis de terre à la même période pourraient revendre tous en même temps, après 6 ans, 9 ans ou 12 ans d’engagement, ce qui va impacter sur la concurrence et vous contraindre à baisser les prix de la revente. À cela s’ajoute le choix du quartier, de toutes ses commodités ainsi que ses atouts.
Opter pour le Super Pinel pour défiscaliser plus
Nous avons vu plus haut que les taux de défiscalisation ont été revus à la baisse, tandis qu’ils étaient de 12%, 18% et 21% depuis son année de lancement et jusqu’en 2022. Afin de conserver ces taux, vous pouvez opter pour le Super Pinel ou Pinel Plus.
